警惕售后返租陷阱四大风险提前知搭配

警惕售后返租陷阱 四大风险提前知

“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用作者：，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但对于二、三线城市而言，产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，现实中却从未被消灭。

从表面上看中国电力企业联合会理事长赵希正日前在 中国电力发展论坛 上说，开发商开出年约8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但实际上

，他们通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

例如，本来一处只值2万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到3万元／平方米，尽管其承诺10年每年包租，年收益10％，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为100％（每年8％×10年），但投资者的实际房产收益却为－50％（实际价值为售价的一半），因此投资者的实际年收益也只有（100％－50％）／10＝5％，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。

【风险分析】

一、项目建成后若经营不善，无法实现返租承诺

市场上的返租铺大多是商场铺或批发市场商铺。开发商一般自营或外包给某商家统一经营。所以这类商铺的租金回报和升值潜力都完全依靠后期的招商和经营情况，如果后期商铺经营不善，业主的高回报率美梦就要泡汤了。

二、周期长经营状况变数大

发展商或者商场的经营者在出售商铺后与业主签订一份一定年限的反租合同，规定每年按一定的投资回报率将商铺的经营收益返回给业主。通常合同签订的反租年限都达5~10年之久，承诺的投资回报率也会达到8％以上。以后业主按月获得反租租金。在漫长的反租期中，只要商铺经营的任何一个环节出现问题，投资者的投资回报都有可能得不到保障。

三、所购商品房屋位置不确定 无法办理房屋所有权证

这种返租式商铺由于多是在一个大商场内，因此各个铺面之间没有明确的界线，投资者也多是在图纸上才看得到自己投资商铺的位置。据了解，运营商在将商铺售出后，会因商场陈设的需要将各个商铺进行合并或分割。这样投资者的商铺就没法进行实地测绘了，那么商铺的房产证也就无法办理。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都已成为直接影响投资者利益的现实问题，因此存在无法真正享有使用权利的风险。

四、权益关系复杂，易引发纠纷

很多商铺多为小产权，因为业主过多，意见无法统一，常常会产生各种纠纷，如果经营商在经营时不能处理好这些矛盾，最后会成为项目发展的绊脚石。

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