中央政治局2018年要加快住房制度改革搭配

中央政治局：2018年要加快住房制度改革

8日召开的中共中央政治局会议分析研究2018年经济工作，提出：加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。

【分析解读】

房地产进入3.0时代：建立购租并举的住房制度成共识

我国房地产市场自建国以来可以说随着我国经济和社会体制的演变而演变。从完全计划经济时代的福利分房时代进入市场经济的商品房时代。但是，由于房地产的特殊属性，即使在市场经济高度发达的西方国家，也并非完全的商品化，很多房地产市场发展健康的国家都毫无例外的有着极为完善的房地产长效机制和计划与商品的双轨制特征。毕竟接下来就是派业务员去各大新小区派发名片和宣传单，房地产市场的健康发展既有利于经济的活跃，也有利于社会的稳定，因此，房地产市场既需要完善的长效机制，也需要适度的宏观调控。

一、中国房地产市场的“1.0时代”与“2.0时代”

中国房地产市场的发展在建国后相当长时间内是完全的福利房时代，没有商品化的房地产市场。改革开放后，房地产市场的改革也开始启动，但显然没有经济体制改革的步伐快，直到1998年后才进入真正的商品化时代。

1、中国房地产“1.0时代”——福利分房时代

1949-1978年高度福利化时代。这一时期我国是一个高度计划经济型社会，以福利形式分配住宅。“统一管理，统一分配，以租养房”，实施公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建好后，结合级别、工龄、年龄、居住人口、辈数，人数、有无住房等一系列条件分给员工居住，收取极低廉的租金。这种计划经济时代特有的房屋分配形式，实际上是一种福利待遇。因为靠福利分房，房地产市场天生的市场属性没有被激活，居住条件也难以改善。

1978-1997年住房初步改革时代。在福利分房制度下，住房供需矛盾日益严峻，加之全国知青大规模返城，城市住房供需问题进一步突出。因此，住房制度改革提上了议事日程，尤其是住房建设与供给。自1978年起，中央就开始大力解决城镇居民的住房问题，经过各地的实践和积淀，到了1994年

，总结了前一个阶段的工作经验，出台了一个综合性的文件，即《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，象征着城镇住房制度正式改革之路正式启动。这一时期住房公积金制度推行，一部分人开始购买公房。

2、房地产“2.0时代”——商品房时代

为刺激内需，推动住房制度改革，1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在这份中国房改的标志性文件中，明确提出要停止住房实物分配。在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝，中国房改向着市场化的方向迈进。《通知》中明确要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。调整住房投资结构，重点发展经济适用住房(安居工程)，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。1998年无疑是我国房地产历史上的一个分水岭。停止住房福利分配，实行住房分配货币化，是住房分配制度改革的一个重大突破，从根本上推动了住房商品化进程。对于增加住房的有效需求，启动房地产消费市场，推动整个产业链的发展，具有十分积极的作用。

2003年8月，国务院出台了“18号文件”(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，将房地产业定位为国民经济的支柱产业，并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。此后中国的房地产市场犹如潘多拉盒子被打开一样，房地产价格的不断攀升伴随房地产调控政策的不断出台。房地产在成为拉动中国经济增长的重要力量(房地产对中国GDP贡献2016年高达36%)的同时，也成为制造中国贫富差距最快的工具。同时，房价的过快攀升也过早地削弱了中国比较优势的继续发挥，降低了中国在国际上的竞争力，房地产已经广为社会诟病。

住房“2.0时代”，我国房地产商品化特征过度膨胀，这与当初改革也是不相符的。显然1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中对房地产市场发展的三个层次界定得非常明确，最低收入家庭只租不购汉代的画像砖，中低收入家庭和其他高收入家庭购买住房，但是中低收入家庭购买经济适用房，只有高收入家庭购买的才是商品房，而制度在执行过程中完全忽视了中低收入家庭和最低收入家庭需要，商品房市场大行其道。这主要源于地方对于土地财政的过度依赖，房地产税收等相关长效机制的不完善，实践中的“轻租重售”住房模式，加剧房地产市场供需矛盾。

二、中国房地产“3.0时代”——租售并举时代

1、房地产“3.0时代”的启动

事实上“租购并举”的理念早在“2.0时代”就已有之，只是贯彻执行的力度不够。当前，面对不断攀升的房价与可望而不可即的刚需之间矛盾日益强烈，要实现“居者有其屋”的目标，必须加大房地产市场的顶层设计。于是，2016年12月中旬召开的中央经济工作会议可以说是开启了我国房地产的“3.0时代”。这次会议中央在对房地产市场进行分析的基础上，明确既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落，提出“房子是用来住的、不是用来炒的”作为“促进房地产市场平稳健康发展”的定位，提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。建立“购租并举”的住房制度将是中国房地产业发展的新方向已经成为共识，更是对住房领域历史欠账的弥补。

2、房地产“3.0时代”的发展

为构建购租并举的住房体系，稳定房地产市场。2017年4月，住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出：“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。”2017年7月18日，住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等成为首批开展住房租赁试点的12个城市。

各大城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。不少城市将租赁企业培育数量进行量化考核。沈阳到2020年住房租赁业务的企业要达到50家；武汉要求在其两大开发区新增租赁住房7000间，试点企业不少于20家。国有租赁供给主体正在不断增加。成都要求到年底要组建3至4家国有住房租赁公司；厦门提出要扶持国有企业做大做强住房租赁业务。

3、集体建设用地建设租赁住房助推房地产体系的完善

为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。《试点方案》提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。通过改革试点，最终在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。显然，在当前土地红线的压力下，集体建设用地建设租赁住房是解决人口净流入城市租赁供给不足的有效途径之一。利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建“购租并举”的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

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